不動産売却における契約不適合責任とは？瑕疵担保責任との違いも解説
不動産の売却においては、売主が責任を負わなければならない場面がいくつか存在します。
「契約不適合責任」もそのひとつですが、「名前は聞いたことがあっても、くわしい内容はよくわからない」という方も多いはずです。
そこで今回は、契約不適合責任の意味について解説します。
混同しやすい瑕疵担保責任との違いや注意点にも触れるので、ぜひ参考にしてください。
不動産売却における契約不適合責任とは
契約不適合責任とは、売買契約において商品に品質不良や品物違い、数量不足といった不備があった際に、売主が買主に対して負う責任のことです。
2020年の民法改正によって、それまでの瑕疵担保責任は、契約不適合責任へと変わりました。
なお、契約不適合責任では、以下の権利行使を認める条文が設けられています。
●補修や代替物の引き渡し、不足分の引き渡しによる追完請求
●代金減額請求
●無催告の契約解除
●損害賠償請求
ただし、これらを請求するためには、不適合であることに気づいてから1年以内に通知しなければなりません。
不動産売却における契約不適合責任と瑕疵担保責任の違い
民法改正にともない、瑕疵担保責任は名称を変えましたが、その内容も大きく見直されました。
まず、損害賠償請求などの権利行使の期間制限について、瑕疵担保責任では契約不適合を知ってから1年以内に権利を行使する必要がありました。
しかし契約不適合責任では、発覚から1年以内に通知すれば、権利行使の時間制限は設けないとされています。
不動産売却時の契約不適合責任に関する注意点
不動産売却時に注意すべきなのは、特約・容認事項の契約書への追加記入です。
不動産売買では、設備については契約不適合責任の対象に含まない旨を契約書に記載しましょう。
中古住宅の設備を継続して使用する場合、経年劣化により何らかの不具合が生じるのが一般的であり、設備にまで契約不適合責任を適用させると、買主との間でトラブルが発生する可能性があります。
とくに、水道設備や衛生設備、換気・冷暖房設備、電気配線は築年数とともに劣化しているケースがほとんどです。
トラブルを避けてスムーズに売却を進めるためにも、設備の契約不適合責任に関する取り決めを確認する必要があります。
なお、この免責は売主が把握している設備の不具合を、前もって買主へ伝えているのが前提なので、ホームインスペクションなどを実施して建物や設備の劣化状況を正しく把握するのも大切です。
また、あわせて契約不適合責任の通知期間も設定しましょう。
民法上では、通知期限を契約不適合を発見してから1年以内と定めていますが、買主の承諾を得れば売主側で期間を設定できます。
まとめ
以上、不動産売却における契約不適合責任について解説しました。
契約不適合責任とは、契約不適合の事実が発覚した場合に売主が負う責任で、民法改正によって瑕疵担保責任から名称と内容が変更されました。
売却にあたっては、設備の契約不適合責任の免責や通知期間を定めるといった注意点を押さえておきましょう。
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