長屋を売却する際の注意事項は？高く売るコツやトラブル対策を解説｜大阪市で長屋・連棟戸建て等の不動産買取

・長屋は売却できる？
・長屋売却のトラブル対策を知りたい
・長屋を高く売るコツは？
一般的なマンションや戸建て住宅と比べると長屋の売却は難しいとされていますが、特徴を理解して対策を立てれば問題ありません。
本記事では、長屋売却の注意事項・トラブル対策・高く売るコツを解説します。

この記事でわかること
・長屋売却における注意事項
・トラブルを回避するための対策
・長屋を高く売るコツ

長屋（連棟式建物）とは

長屋とは「連棟式建物」とも呼ばれており、1つの建物に複数の住戸が横に連棟している構造です。
マンションやアパートも1つの建物に複数の住戸がありますが、長屋にはエントランス・階段のような共有部分がなく、各住居に直接出入りする玄関があるのが特徴です。
元々は限られた土地の広さをうまく活用する目的で設計されていましたが、近年では縦に長くして住居数を増やす設計が一般化しており、長屋は建てられなくなりました。
一方で、外国人やレトロブームなどをきっかけに長屋に住みたいと考える方も一定数増えており、長屋の抱える問題を解消できれば売却も難しくありません。

長屋売却の注意事項

長屋売却の注意事項は、以下のとおりです。

・所有者全員の同意が求められる
・住宅ローンが利用しづらい
・メンテナンス不足で価値が下がりやすい
・築年数の問題で難易度が高い
・借地物件が多い

それぞれの注意事項を解説します。

長屋売却は所有者全員の同意が求められる

　　長屋売却が難しいといわれている理由にもなりますが、基本的には建物全体の所有権が複数人に分散されている状況のため、全員の同意なしに売却活動はできません。
建物の一室を所有しているオーナーが複数いる状態で、そのうちの一人が勝手に売却活動をすると、他人の財産を勝手に売る行為につながります。
長屋売却は個人の判断できない点を理解したうえで、必要に応じて他の所有者に相談して最終的にどうするか決断しましょう。

長屋売却は住宅ローンが利用しづらい

築年数が古く耐震基準も満たしていない可能性の高い長屋のような物件は、担保として認められにくいのが現状で、住宅ローンを組めないケースがほとんどです。
一括購入できる買手が見つかれば売買取引は成立しますが、住宅ローンの利用を前提として物件を探している人にとっては長屋の購入はハードルが高いでしょう。
必ずしも住宅ローンが通らないとは限らないため、不動産会社や金融機関、購入希望者と相談をしながら売買できるか取引を進めましょう。

長屋売却はメンテナンス不足で価値が下がりやすい

長屋売却では所有者全員の同意が必要とお伝えしましたが、同意が必要なのは売却だけではなくメンテナンス・修繕・建て替えも同じです。
所有している部分の内装や設備をメンテナンスする分には他の所有者に許可を取る必要はないものの、外壁や屋根などは勝手に工事ができません。
所有者全員が計画的なメンテナンスに同意してればよいものの、交流が少なければ長屋の老朽化は進み、建物自体の価値が落ちていきます。
結果、売却時に査定価格が想定より低くなったり、買手が見つかりにくかったりする問題につながります。

長屋売却は築年数の問題で難易度が高い

　近年ではマンションやアパートを立てるのが一般的で、現在残っている長屋のほとんどは築年数が相当経っており、資産価値がつきにくいのが現状です。
中古物件の査定では建物の状態もチェックされますが、それ以上に築年数が大きく影響します。
築年数が古いと、それだけ建物の補修・維持のための管理費用が数百万〜数千万円規模で発生すると想定されており、査定価格は相場よりも下回ります。
長屋は共通して築年数が経っているものが多いからこそ、所有者同士で売却の同意が取れても希望価格での買手が見つかるとは限りません。

長屋売却は借地物件が多い

　所有権を持つ長屋物件の土地が地主から借りている借地権の物件であれば、所有者全員の同意の他に地主と交渉が必要で、手間がかかります。
戸建て住宅の場合は建物と土地の所有権を同時に保有しているケースが多いですが、長屋の場合は地主の土地を借りているケースが多くみられます。
建物の所有者と土地の所有者の関係性はやや複雑ですが、簡単に説明すると借地権の物件を売却するためには地主に許可を取らなければなりません。
地主は土地を貸して収入を得ているため、売却して欲しくないと考えるのが一般的であり、売却にあたって礼金等の支払いが必要な可能性があります。

トラブル回避のための対策

　トラブル回避のための対策は、以下のとおりです。

・所有権を保有する部分のみの長屋を売却する
・長屋を解体して更地にして売却する
・借地権の長屋は地主・他の所有者に売却する

それぞれの対策を解説します。

所有権を保有する部分のみの長屋を売却する

　長屋の建物自体を売却するためには所有者全員の同意が必要ですが、ご自身で所有している部分のみを売却するのであれば他の所有者の同意は不要です。
ただし所有権を保有している部分が部屋の一室のみであれば、建て替えや大規模なリフォームはできないだけでなく、他の所有者の理解を得るのは困難です。
長屋の一部のみを購入したいと考える人は少ない点を理解したうえで、売却活動をするか検討しましょう。

長屋を解体して更地にして売却する

　借地権の長屋では対策できませんが、建物と土地の所有権を持っているのであれば、他の所有者たちから同意を得て建物を解体して土地を売却する方法がおすすめです。
すでにお伝えしているとおり、長屋を売却しようとしても築年数や購入後の活用方法の制限などを理由に買手が見つかりにくかったり売却価格が低くなったりします。
その点、解体して更地にしてしまえば長屋よりも活用方法の選択肢が多くなる他、不動産会社などの業者にも購入してもらうチャンスが生まれます。

借地権の長屋は地主・他の所有者に売却する

所有権のある部分のみの売却は難易度が高く、借地権の長屋は個人の判断で売却・解体はできませんが、建物の事情を理解している人相手だと売却できる可能性があります。
例えば隣接している部分の所有権を持つ人に売却すれば、買手は増改築などのリフォームができるため住居用としても投資用としても活用方法の幅が広がります。
また、地主に売却すれば土地とセットで建物の所有権を持て、所有者同士の話し合いでも積極的に参加できる点がメリットです。
売買価格は相場以下になる可能性がありますが、ただ所有しているだけでは固定資産税や管理費が発生するため、場合によっては手放しましょう。

長屋売却を成功させるコツ

長屋売却を成功させるコツは、以下のとおりです。

・他の所有者と話し合って売却計画を立てる
・長屋の売却価格を見直す
・他社の所有者から買い取ってから売却する
・実績豊富な不動産業者に依頼する
・不動産業者に長屋売却する

それぞれのコツを解説します。

他の所有者と話し合って売却計画を立てる

先述のとおり、所有者が複数存在する長屋を売却するためには、所有者全員の同意が必要です。
例えば所有者の10人中1人でも売却したくないと主張するのであれば、売却活動はできないため十分に話し合いの機会を設ける必要があります。
長屋のような築年数が古い物件は買手が見つかりにくいケースが多いため、劣化や老朽化している部分は、メンテナンス・リフォーム・建て替えを検討しましょう。
売却手続きは数ヵ月〜1年ほどかかると想定して、所有者間で良好な関係を築くのが大切です。

他の所有者から買い取ってから売却する

長屋売却で他の所有者と話し合いをしながら売却活動を進めるのが手間に感じるのであれば、まずは他の所有者から建物を買い取るのがおすすめです。
一般的な売買取引よりは安価な査定価格になるケースが多いため、資金面で余裕があればすべての権利を得たほうが売却方法の選択肢が広がります。
所有者全員が売却に同意していても、メンテナンス・リフォーム・建て替えの提案をしぶられてしまっては売却作業も難航するでしょう。
所有者全員が買い取りに快諾してくれるとは限りませんが、交渉すればうまくまとまる可能性があります。

長屋の売却価格を見直す

長屋の場合は、担保として取り扱われないケースが多く住宅ローンを組めない可能性が高いデメリットを抱えている点を踏まえて売却価格を検討しなければなりません。
買手が見つかったとしても住宅ローンの審査に落ちてしまっては売買取引が成立しません。ほとんどは不動産会社が中心に売却活動をしますが、余裕があれば長屋の所有者も積極的にコミュニケーションをとり、購入希望者を逃さないようにしましょう。
希望者が現れれば相手の交渉内容に耳を傾けて、可能な範囲で売却価格を変更すると売買取引が成立しやすくなります。

実績豊富な不動産業者に依頼する

不動産会社を選ぶ際は、長屋売却の実績が豊富か確認しましょう。
長屋は一般住宅と比べて築年数の古さ・耐震性の弱さ・火災リスクの高さなどに問題を抱えています。
基本的には売却が成立してから仲介手数料がかかるため金銭的な負担は少ないですが、売れない物件として力を入れてもらえない可能性があります。
長屋のような物件でも売買取引に結びつくような工夫をしてもらえるかどうかを確認した上で、依頼を決めるのがおすすめです。

不動産業者に長屋売却する

最終手段になりますが、どうしても長屋の買手が見つからないのであれば、不動産会社やその他の買い取り専門業者に売却を検討する方法もあります。
不動産会社や買取専門業者であれば、一見価値のないように見える不動産でも業者の持つ技量で手を加えてうまく活用できる可能性があります。
ただし、一般的な売買取引と比べると売却価格が低くなるのは確実なので、理解したうえで相談しましょう。