マンション売却で税金がかからない？種類と節税方法と注意点を解説｜大阪市で長屋・連棟戸建て等の不動産買取

● マンションを売却したら支払わなければならない税金が増えるのでは？
● マンションを売却しても税金がかからないケースがあるって本当？
● マンションの売却で税金を最小限に抑える方法があるの？

ここではマンションを売却したいけれど税金面で不安がある方へ、税金が発生しないケース・税金の種類・節税ポイント・注意点をまとめて解説します。

この記事でわかること

● マンション売却で税金がかからないケース
● マンション売却でかかる税金の種類
● マンション売却の節税ポイント
● マンション売却で税金トラブルを避けるための注意点

マンション売却で税金がかからないケース

マンション売却をすると必ず税金の支払い義務が生じると考える方がいます。

しかし、譲渡益が発生していない場合と特例・控除を適用させている場合は、税金がかからずに済む可能性があります。

譲渡益が発生していない

マンション売却で支払い義務が生じる譲渡所得税は、譲渡益が出たときのみに適用されます。

譲渡所得は「売却価格−（取得費+譲渡費用）」の計算式で算出しますが、購入費用が売却価格を上回った場合は損失のため譲渡益は生まれません。

たとえば、4,000万円で購入したマイホームに200万円のリフォームやクリーニング費用をかけて、3,000万円で売却するとします。
この場合、取得費4,000万円と譲渡費用200万円を足した4,200万円と売却価格3,000万円を比較します。
「3,000万円−4,200万円」は1,200万円の損失のため、譲渡益が出ておらず譲渡所得税の支払い義務は生じません。
実際の計算はもう少し複雑になるため、不動産会社や税理士などの専門家に相談してもらうのも良いでしょう。

特例や控除を適用させる

不動産売却向けには複数の特別控除があるため、ご自身が適用できるものがあるか確認しましょう。

「3,000万円の特別控除」は、マイホームとして購入した不動産物件を対象に最大3,000万円まで譲渡益に対する控除があります。

「マイホームの特例」は、マイホームとして購入した不動産物件を対象に条件を満たすと、長期譲渡所得税の税率が低くなります。

「買い替えの特例」は、条件を満たした不動産物件を売却して新居に買い替えをした場合に譲渡益の税金支払いを繰り延べられるものです。

適用条件は細かく設定されているため、まずはご自身が特例を利用できるかどうかの判断が必要です。

また、適用条件を満たしたとしてもご自身で申請手続きをしなければ、控除や免除を利用できません。
不明点は不動産会社に相談しながら、利用できるものはあれば期間を確認して申請手続きをしましょう。

マンション売却でかかる税金の種類

マンション売却では主に印紙税・登録免許税・消費税・譲渡所得に関わる税金があります。
それぞれ支払い義務があるかどうか、正確な税金額は異なるので項目ごとに解説します。

印紙税

印紙税とは、印紙税法上で作成する必要のある不動産売買契約書と呼ばれる課税文書に貼る印紙の料金です。
売買金額が1万円未満の場合に限り、印紙税の支払い義務は生じません。

ただし不動産のような大きな資産で1万円未満の取引になるケースは稀なため、基本的には支払う必要があります。
1万〜10万円で200円・10万〜50万円で400円・50万〜100万円で1,000円・100万〜500万円で2,000円・500万〜1,000万円で1万円です。
さらに1,000万〜5,000万円で2万円・1億〜5億で10万円・5億〜10億円で20万円・10億〜50億円で40万円・50億円以上で60万円です。

記載がない課税文書の印紙税は、一律で200円と決められています。
支払いが必要な印紙の購入場所は、法務局・郵便局・役所などで、基本的に土日祝日は購入できません。
契約日までに余裕を持って用意しましょう。

登録免許税

登録免許税とは、土地・建物などの不動産の所有権移転登録の際に発生する税金で、抵当権の設定・抹消登記や住所変更登記でも生じるものです。

所有権移転登記費用は原則買主が負担しますが、売却をすると基本的には住所変更登記と抵当権抹消登録が必要なため売主側にも登録免許税が発生します。
売却をしても登記上での住所と実際の住所に変更がないのであれば登録免許税はかかりませんが、第三者に売却するのであれば必然的に変更になるでしょう。
抵当権抹消の手続きはご自身でもできますが、所有していた不動産を売買代金で決済する場合は、所有権移転登記の手続きを依頼する司法書士に依頼できます。
依頼費用の相場は1万〜3万5,000円ほどで、登録免許税を渡すタイミングで支払うのが一般的です。

消費税

消費税は、事業者が不動産を売却する場合のみに課税されるもので、個人がマイホームを売却する際には発生しない税金です。

ただし、個人が所有している不動産であってもマイホームではなく投資用物件として購入したものであれば「事業として譲渡する」に該当するため課税対象となります。
課税対象の不動産は建物のみで土地は非課税となるため、どれほどの税金がかかるのかについては不動産会社等に確認しましょう。

譲渡所得税に関わる税金

譲渡所得税は、売却した際に利益が出た場合のみに課税されるもので、所得税・住民税・復興特別税を合算した税金です。
具体的な税額は個人差があり、「譲渡所得×税率（所得税・住民税）」の計算式となりますが、実際は内訳が細かいため専門家などに計算してもらうのがおすすめです。
税率は20.315%〜39.63%の範囲で、売却する年の所有期間が5年未満であれば短期譲渡所得、5年以上であれば長期譲渡所得と適用されます。

マンション売却の節税ポイント

マンション売却では税金が高くなりがちですが、いくつかのポイントを押さえると税金負担を抑えられる可能性があります。

ただし、過度な節税対策をすると脱税の疑いがかかるため、正しく節税ポイントを押さえなければなりません。

長期譲渡所得の不動産を売却する

不動産の譲渡所得の基準は、譲渡する年の1月1日を基準に所有期間が5年未満の場合は「短期所得」、5年以上の場合は「長期譲渡所得」の扱いとなります。
長期譲渡所得であれば短期譲渡所得の半分ほどの税率が課税されるため、税金の支払額の負担を軽減できます。

売却する目的は個人によってさまざまであり、早急に現金化する必要がある場合はタイミングを先延ばしにできないため節税対策の利用はできないでしょう。

一方で急いで売却する必要性が低く、所有期間が5年に満たないのであれば、長期譲渡所得として売却したほうが賢明です。
売却する不動産をマイホームとして利用していた場合、所有期間を問わず譲渡所得から最大3,000万円の控除が受けられます。

一般的には「3,000万円控除」と呼ばれている特例であり、多くの人が利用しているため、よく知られているため聞いたことがある人も多いでしょう。

居住用として使用されている不動産が対象となりますが、居住用として利用しなくなってから3年経過の年の12月31日までに売却ができれば控除の対象となります。
売却する前年・前々年に同じ特例や譲渡損失による損益通算・繰越控除を受けている場合は併用不可ですが、居住用財産売却の軽減税率は併用可能です。
条件を満たしていると自動的に適用されるわけではないため、ご自身で確定申告をおこなう際に適用させましょう。

マイホームの売却で軽減税率を適用させる

居住用財産に該当するマイホームのような不動産に対しては、長期譲渡所得の税率からさらに低い税率が適用される特例があります。
課税長期譲渡所得金額が6,000万円以下の場合は税率10%、6,000万円越えの場合は税率15%に600万円を足した金額となります。

ただし、特例を適用させるためにはいくつかの条件を満たしている必要があり、課税長期譲渡所得金額から6,000万円を引いた金額のみが対象です。

また、売却する年の1月1日の時点で不動産の所有期間が10年超えである、日本国内に所有しているマイホームであるなどの条件も含まれます。
3,000万円控除の特例と併用できますが、特定居住用財産の買い替え特例は併用不可となっているため注意が必要です。

マンション売却で税金トラブルを避けるための注意点

マンション売却ではいくつかの方法で節税対策ができますが、正しい知識を持ち合わせていなければ脱税の罪に問われるリスクがあります。
あとから税金トラブルが発覚して本来支払うべき税金よりも損失が大きくならないように注意しましょう。

特例を利用するなら申告する

原則としてマイホームの売却では税金が発生するケースは稀ですが、高額な税金に対する特例や控除を受けるのであればご自身で申告が必要です。
いくつかの特例や控除が用意されていますが、条件を満たしていれば自動的に適用されて減税の対象になるわけではありません。
翌年に実施される確定申告のタイミングで特例や控除の申請をして、減税を受けなければならないため任せっきりにしないように気をつけましょう。

「特例や控除を利用できるのか」「どれほどの金額が免除されるのか」などの細かい条件については個人で把握するのが難しいケースも多いです。
知らぬ間に脱税してしまわないためにも、専門的な知識を持っている税理士や不動産会社に相談するのも大切です。

正確に譲渡費用の計算をする

税金の計算では譲渡所得（利益）と購入金額と譲渡費用の3つの項目が基準となりますが、譲渡費用の部分の計算は複雑になる可能性があります。

譲渡費用には、不動産会社に支払った仲介手数料・売買契約書に貼付する印紙税・賃貸で貸していた場合は立退料などが含まれます。

一方で売却のために実施した修繕費用・固定資産税・メンテナンス費用などは、譲渡費用に含められません。
譲渡費用に含めていいものと含めてはいけないものの判断ができなければ、脱税疑惑の原因になりかねないため慎重に計算する必要があります。

どうしても判断が難しい項目については、税理士等の専門家に依頼したうえで、計算ミスがないように注意しましょう。