相続不動産の経費になるものは？一覧で確認して城東区古市の節税に活かす

城東区古市で相続不動産を持つ人の基本知識

相続不動産とは、被相続人から相続により取得した土地や建物などを指し、居住用、一戸建てや区分所有建物、駐車場などさまざまな形があります。
自分や家族が住むための居住用として利用する場合と、人に貸して賃料を得る賃貸用として利用する場合とでは、税金の考え方や経費にできる範囲が変わります。
また、しばらく利用した後に売却する場合もあり、そのときは「売却した」という事実が税金計算に大きく影響します。
このように、相続不動産は用途によって税務上の取り扱いが異なるため、まずは自分の不動産がどの用途に当たるかを整理することが大切です。

相続した不動産から賃料収入がある場合、その所得は原則として「不動産所得」に区分され、総収入金額から必要経費を差し引いて金額を計算します。
一方、相続した不動産を将来売却した場合の利益は、土地や建物の譲渡による所得として「譲渡所得」に区分され、取得費や譲渡費用を差し引いて計算します。
相続不動産を自分や家族が住む居住用として利用しているだけの段階では、不動産所得も譲渡所得も発生しておらず、固定資産税などの負担はあるものの、経費という形で所得から差し引く場面は生じません。
このように、同じ相続不動産でも、賃貸用か、自宅用か、売却したかによって、税金の計算に関わる所得の種類と経費の考え方が変わります。

相続不動産では、被相続人がもともと居住していた住宅を相続し、そのまま空き家として一時的に保有するケースや、相続人が居住を続けるケース、賃貸住宅として貸し出すケースなどが多く見られます。
さらに、相続人同士の共有名義のまま賃貸運用を行う場合もあり、その場合は持分に応じて不動産所得を計算し、それぞれが確定申告を行う必要があります。
将来売却を検討している場合には、取得費や譲渡費用、相続税の一部が譲渡所得の計算にどのように反映されるかを早めに把握しておくことが重要です。
まずは、自分の相続不動産が現在どの利用状況にあるのか、今後どのように活用する予定なのかを整理し、経費にできる可能性のある支出を取りこぼさないよう意識しておくことが、節税の第一歩になります。

相続不動産で経費にできるもの一覧【賃貸用】

賃貸用の相続不動産で経費にできるかどうかは、家賃収入を得るために必要な支出かどうかが基本的な判断軸になります。
国税庁の情報では、不動産所得の計算は「総収入金額−必要経費」で行い、この必要経費には固定資産税や損害保険料、修繕費などが含まれると示されています。
また、プライベートな支出と明確に区分できることや、その年に債務が確定していることなど、形式面の要件もあります。
したがって、賃貸用としての実態と支出内容を丁寧に整理しながら経費性を検討することが大切です。

次に、賃貸用相続不動産で必要経費となる代表的な税金や保険料、修繕関係の費用を確認していきます。
国税庁の資料では、不動産所得において必要経費となる租税公課として、固定資産税、不動産取得税、登録免許税、印紙税などが挙げられています。
さらに、火災保険などの損害保険料や、建物の維持管理のために行う原状回復レベルの修繕費も、家賃収入との関係が明らかであれば経費とすることができます。
一方で、所得税や相続税などは経費にならないと明確に区別されていますので、税目ごとの扱いを誤らないことが重要です。

また、相続登記にかかった登録免許税や司法書士報酬、不動産取得税、管理会社への管理委託料、賃貸用不動産を取得するためのローン利息なども、条件次第で経費になります。
国税庁の解説では、賃貸事業を引き継いだ相続人が支払う登録免許税や不動産取得税は、不動産所得の必要経費に算入できるとされていますが、同じ税目でも取得費に含める扱いとなる場合もあるため、どの所得区分で計算するかの整理が欠かせません。
また、ローン利息については不動産所得の必要経費になりますが、不動産所得が赤字の場合には、その利息に対応する損失は他の所得との通算が制限される取り扱いがあります。
このように、同じ支出でも経費となるかどうか、あるいはどこまで認められるかが分かれるため、個々の事情を前提に確認しながら判断することが求められます。

相続不動産の売却時に経費にできるもの一覧

相続した不動産を売却する場合、譲渡所得の計算では「取得費」と「譲渡費用」を正しく区分することが重要です。
譲渡所得は、売却代金から取得費と譲渡費用を差し引いて算出する仕組みになっており、どこまでを経費として認められるかで税額が大きく変わります。
なお、相続により取得した土地や建物の取得費には、被相続人が購入した際の代金に加え、相続時に相続人が負担した登記費用や不動産取得税も含められるとされています。
このような基本的な考え方を押さえたうえで、相続不動産の売却時にどの費用が経費になるのか整理しておくことが大切です。

取得費には、土地や建物の購入代金、建築代金、購入時の仲介手数料のほか、設備費や改良費など、資産価値を高めるための支出が含まれます。
相続や贈与で取得した場合には、被相続人が支払ったこれらの費用を引き継ぐ形で取得費を計算し、その後の減価償却費相当額を控除した金額が建物の取得費となります。
さらに、業務に使用されていない土地建物であれば、相続や贈与の際に相続人が負担した登録免許税や登記費用、不動産取得税、印紙税なども取得費に含めることができます。
取得費が不明な場合には、売却金額の5％を概算取得費として用いる特例もありますが、その場合は相続時の登記費用などを個別に加算できなくなる点に注意が必要です。

譲渡費用には、売却のために直接必要となった支出が含まれます。
具体的には、売却を仲介する不動産会社に支払う仲介手数料、売却に伴う測量費や境界確定のための費用、古家を取り壊して土地を売る場合の解体費用などが代表的です。
また、売買契約書に貼付する印紙税や、売却に必要な登記手続の費用、土地の分筆に要した費用なども、原則として譲渡費用として認められる場合があります。
一方で、固定資産税や管理費、ローン利息などは原則として譲渡費用ではなく、それぞれの所得区分における必要経費や家計費として扱われるため、売却時の経費として二重に計上しないよう整理しておくことが大切です。

相続不動産を売却する際には、「相続税の一部を取得費に加算できる特例」が用意されており、条件を満たせば節税につながります。
この特例は、相続や遺贈で取得した土地や建物などを、相続開始日の翌日から相続税の申告期限の翌日以後3年を経過する日までの間に譲渡した場合に、課税された相続税額の一部をその不動産の取得費に加算できるという仕組みです。
加算できる相続税額は、対象となる相続財産の相続税評価額や、全体の課税価格に対する割合などを用いて計算し、「相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書」に基づいて整理しておく必要があります。
譲渡益を圧縮し所得税・住民税の負担を軽減できる可能性があるため、相続税の申告内容と売却予定の時期を早めに確認し、特例の適用可否を検討しておくことが重要です。

城東区古市で相続不動産の経費と節税を進める手順

相続不動産の経費を正しく計上するためには、支出の事実を示す書類を漏れなく保管しておくことが重要です。
具体的には、売買契約書や賃貸借契約書、領収書、請求書、見積書などが挙げられます。
さらに、不動産所得がある場合には、国税庁が案内しているとおり帳簿の作成とともに、契約書や領収書の保存が義務付けられています。
また、固定資産税・都市計画税の納税通知書は、税額の裏付けとなる資料として保管しておくと、確定申告書の作成時に大きな助けになります。

被相続人に不動産所得などがあった場合には、死亡した年分について相続人が準確定申告を行う必要があります。
国税庁の定めによれば、準確定申告は、相続の開始があったことを知った日の翌日から4か月以内に行うこととされており、この申告においても必要経費に関する書類の保存が求められます。
その後、相続人自身の確定申告では、賃貸用として引き継いだ相続不動産に係る修繕費や保険料、ローン利息などについて、不動産所得の必要経費として計上することになります。
このとき、準確定申告と相続人の確定申告とで同じ支出を二重に経費計上しないよう、帳簿と書類を整理しながら確認することが大切です。

相続不動産の節税を検討するにあたっては、将来売却する可能性があることを意識しておくことも重要です。
相続や贈与により取得した土地や建物を売却する場合、登記費用や不動産取得税などは取得費に含めることができるため、支出の内容が分かる書類を保存しておくことで譲渡所得の圧縮につながります。
さらに、一定期間内に相続財産を譲渡した場合には、相続税額の一部を取得費に加算できる特例も設けられており、その適用を受ける際には「相続財産の取得費に加算される相続税の計算明細書」を用いて計算することになります。
これらの制度を踏まえたうえで、相続不動産の用途や今後の予定を整理しながら、必要な書類の保管状況や申告方法について専門家へ相談するかどうかを検討すると、節税の方向性を明確にしやすくなります。

まとめ

相続不動産の経費は、「賃貸用か売却か」「どの所得に区分されるか」で扱いが大きく変わります。
固定資産税や修繕費、売却時の仲介手数料や測量費など、正しく計上すれば節税効果は小さくありません。
一方で、相続登記費用やローン利息などはケースによって経費算入の可否が異なり、自己判断は危険です。
弊社では、書類の整理から経費の洗い出し、今後の活用・売却までトータルでサポートしています。
「どこまで経費にできるのか心配」「節税のポイントを整理したい」という方は、ぜひ一度お気軽にご相談ください。

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