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長屋が売れない理由とは?売却のポイントと空き家対策を解説

カテゴリ:不動産売却/買取

・長屋が売れにくいとされている理由は何か?
・できるだけ高く売却するにはどうしたらいいか知りたい
・空き家の長屋を活用する方法はないか?

長屋にお住まいの方や、長屋を所有する方には、このような悩みを抱えている方も多いでしょう。
この記事では長屋が売れない理由を含め、売却しやすくなるコツから長屋の空き家対策を解説します。

この記事でわかること

・長屋はどうして売却がむずかしいのか?
・長屋をできるだけ高く売却するポイント
・空き家の長屋の活用方法


長屋とは

長屋とは、独立した複数の住戸が、棟や外壁を共有して壁をつなげた状態で一体化している建物です。
連棟式建物との名称もあり、近年ではテラスハウスとも呼ばれています。
一般的なマンション・アパートなどの共同住宅との違いは以下のとおりです。

長屋

◇外からの出入り
・外部から直接出入りする
◇接道義務
・敷地が幅員4m以上の道路に2m以上接していなくてはならない
◇建築基準法上の違い
・特殊建築物ではない

共同住宅

◇外からの出入り
・共用玄関・廊下を経由する
◇接道義務
・敷地が幅員4m以上の道路に4m以上接していなくてはならない
(自治体独自の規制もあり)
◇建築基準法上の違い
・特殊建築物に該当する

長屋は、共同住宅や一戸建てと比べて規制が緩いため、リフォームのコストを抑えられる場合があります。
ただし、自分が所有する部分以外のリフォームは、単独で自由にはおこなえません。


長屋はなぜ売れないのか

長屋は一般的な一戸建てや共同住宅よりも、売却が難しいとされています。
状態のよくない物件が多く、現在の建築基準法に適合しない場合もあり、住宅ローン審査が通りにくいのがおもな理由です。

建物が古く、空き家になっている物件が多い

長屋の多くは昭和の頃に建てられており、築年数が古く、経年による劣化が見られます。 必要なメンテナンスが施されていない物件が多いのも、売れない理由の1つです。
長屋全体の修繕には住民の同意が必要ですが、所有者と連絡が取れず、実施できないケースが増えています。
近年の核家族化・大都市への人口流入により空き家も増加している点も、長屋の取り扱いを難しくしています。
老朽化した建物は資産価値が低く、買い手を見つけにくいのが実情です。

住宅ローン審査が通りにくい

住宅ローン審査では、申請者の返済能力の他に、物件の資産的な価値を調べて融資可能か判断します。
返済が滞ったときの担保にするため、物件の価値が低いと審査を通るのは難しいでしょう。
古い物件の場合は、建てられた当時には問題がなくても、現在の建築基準法に適合していないケースも少なくありません。
住宅ローンの融資を受けるには、購入する建物が建築基準法に適合しているのが前提です。
その点からも、長屋の購入での住宅ローン審査は通りにくい傾向にあります。


長屋の売却を妨げる要因

長屋はマンションなどの共同住宅とは異なり、共用部分はありませんが、屋根や壁が隣接する住宅とつながっている集合住宅です。
単独での再建築や切り離しは困難であり、長屋の売却を妨げる要因となっています。

隣家と切り離すのが難しい

隣家と切り離すには、隣家に大きな影響が及ぶ工事になり、独断ではおこなえません。
工事中の騒音や振動への配慮や、切り離したあとの隣家の補修工事も必要です。
住民の同意を得て工事ができた場合でも、費用はすべて自己負担になるため、高額な費用がかかります。

接道義務を果たせなくなる可能性が高い

長屋は1戸の建物とみなされるため、幅員4m以上の道路に敷地が2m以上接していれば接道義務を果たせます。
長屋を切り離すと、切り離した建物と元の建物とで、それぞれ接道義務を果たさなくてはなりません。
最低でも合計で4mは道路に接する必要があり、住宅密集地に建てられる傾向のある長屋では、再建築後に接道義務を果たせなくなる物件も多いでしょう。

所有者全員の同意が必要

長屋は住宅ローンの審査が通りにくく、再建築や切り離しが難しいため、購入を希望する一般の買い手を見つけるのは困難です。
立地がよく、すべての部屋の所有権を持つケースなら、一般の買い手に売却できる可能性が高くなります。
そのためには所有者全員の同意を得なくてはならず、空き家の場合には所有者を探すところから始めなくてはなりません。
時間と費用がかかるうえに困難もともなうため、所有者全員の同意が必要な点は、長屋の売却を妨げる要因です。


長屋が売れない際の解決策

売れにくい長屋を売却するには、どのような解決策があるのでしょうか。
ここでは、不動産会社に買い取りを依頼する方法と隣家に購入を依頼する方法、長屋の所有者になって売却する方法を解説します。

不動産会社に買い取りを依頼する

長屋は取り扱いの難しさから、一般の買い手がつきにくい場合がほとんどです。
一般の買い手が対象の仲介では、長期間売れ残ってしまい、最終的に値下げをせざるを得ない状況に陥るリスクが高くなります。
売れない長屋を長期間保有していると、固定資産税などの税金や管理費といった維持費が発生するので注意が必要です。
買い取りを依頼すれば早期に手放せるため、その分の経費も節約できます。
買い取りでは相場の6〜7割ほどの金額になるケースが一般的ですが、売れ残るリスクや維持費を考えると、メリットは大きいでしょう。

隣家に売却する

隣家に購入を打診してみるのも解決策の1つです。
切り離しや再建築ができない状況の場合、共有状態が解消されれば売りやすくなります。
隣家も長屋の売却や活用を検討している場合もあり、資金的な余裕があれば、居住分を買い取ってもらえる可能性があります。

長屋の所有者になる

扱いの難しい長屋ですが、他の居住者の専有部を買い取って長屋全体の所有者になれば、長屋特有の扱いにくさを解消できるでしょう。
買い取りに費用はかかりますが、通常の物件と同じ相場で売れる可能性を高くできるので効果的です。
リノベーションをおこなって活用したり、更地にして売ったりと、選択肢を増やせます。


長屋の売却を成功させるために覚えておきたい4ステップ

長屋を売却する際に、できるだけ高く売るための準備として、やっておきたい4つのステップを解説します。
あらかじめ相場を調べておき、建物の状態も把握しておきましょう。
信頼のおける不動産会社を選ぶのも、売却を成功させる重要なステップです。

①自身で相場を調べる

売却する際には、事前に近隣の相場を調べておきましょう。
住宅情報サイトで、近隣の売却価格を検索してみるのがおすすめです。
地域や物件の情報を入力するだけで、無料で相場を調べられます。
相場を知らないと妥当な金額なのかがわからず、決断が遅れて適正価格での売却のチャンスを逃す原因になるでしょう。
ただし、サイトに掲載されている売り出し価格は、実際の成約価格と異なる場合もあるので注意が必要です。

②長屋の売却実績がある不動産会社を選ぶ

一口に不動産会社といっても、得意分野は異なります。
マンションだけを取り扱っている会社もあれば、一戸建てを中心に取り扱っている会社もあります。
得意とする物件の種別を調べて、長屋の売却実績がある会社を選びましょう。
それに加えて、売りたい長屋のある地域で、実績のある会社を選ぶ必要があります。

③複数の不動産会社に査定を依頼し、適正価格に設定する

相場を理解していても、不動産会社によって提示する査定額に差があります。
買い取りの場合は査定価格が購入額になるため、複数の会社から見積りを取り、高い査定価格の会社を探しましょう。
一括査定サイトでは、複数の会社に無料で査定を依頼できます。
詳しく話を聞きたい場合は、不動産会社の窓口での相談も可能です。

④ホームインスペクション(住宅診断)を受けて、建物の状態を把握する

ホームインスペクションとは、建物全体の劣化状況や不具合の有無を確かめるための調査です。
ホームインスペクションを受けておけば建物の状態を把握できて、安全性を保証できます。
売買契約書にも建物の状態を明確に記載できるため、契約不適合責任を負うリスクを減らせます。


長屋空き家問題への対策

空き家の長屋を所有していて売却が難しい場合には、地域の自治体に相談して空き家バンクを利用するのも1つの方法です。
空き家バンクとは、空き家を売ったり貸したりしたい人と、買ったり借りたりしたい人をマッチングする制度です。
自治体が主体となって運営しており、一定の条件を満たせば利用できます。
自治体によっては、長屋の登録ができない場合もあるので、事前に確認しましょう。

空き家の長屋をリノベーションして活用する方法

思い入れのある長屋を相続した場合など、できれば売却せずに有効活用したいと希望する方もいるでしょう。
空き家の長屋をリノベーションすれば、売却せずに活用できる方法があります。

コワーキングスペース

コワーキングスペースとは、個人事業主やテレワーク中の会社員などの属性が異なる人々が共有オフィスとして仕事をする場所です。
リモートワークを導入する会社が増えている現代では、机や椅子、ネットワーク設備を不特定多数の人が共有できるワーキングスペースの需要が高まっています。
仕事をする場所は個室ではなく、カフェや図書館のように仕切りのないものが一般的です。

オープンスペース

期間や時間を区切って場所を提供する、オープンスペースとして貸し出す方法もあります。
オープンスペースの需要として挙げられるのは、おもに以下の用途です。
・趣味の発表の場としてのギャラリー
・体験型セミナーのワークショップの会場
・撮影用のハウススタジオ
ある程度、どのように活用するかを想定しておくと、リノベーションの際に設備を整えられます。

シェアハウス

十分な広さがある長屋の場合は、複数人が共有して暮らせるシェアハウスとして貸し出すのも活用法の1つです。
シェアハウスは入居・退去のサイクルが一般の賃貸物件より早く、空室リスクは少ない傾向があります。
シェアハウスのコンセプトや入居者のターゲットを絞ると、設備のデザインや内容を決めやすくなり、集客にも効果的です。


まとめ

長屋は築年数の古い物件が多く、再建築や切り離しができないケースも少なくありません。 住宅ローン審査が通りにくい点も、長屋が売れない理由です。
できるだけ高く売却するには、物件の状態や相場価格を知っておく必要があります。
空き家バンクやリノベーションで活用する方法もあるので、需要を調べてみるのもよいでしょう。
判断に迷う場合や、適切なアドバイスを受けたいときは、実績のある不動産会社への相談をおすすめします。

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